html_5 Quartiersmanagement Schiller-Kiez: Mietenwahnsinn im Schillerkiez
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Mieterberatung

Mietenwahnsinn im Schillerkiez

Nach drei Jahren Mieterberatung im Schillerkiez (2016-2018) zieht Rechtsanwalt Max Althoff mit uns Bilanz. Über absurde Ausnahmen im Milieuschutzgebiet, eine entzahnte Mietpreisbremse und den Mieterhöhungsspiegel.

Zahlen und Fakten der letzten drei Jahre Mieterberatung können sie hier einsehen. Die Mieterberatung findet weiterhin zur gewohnten Zeit im Schillerkiez statt und wird seit Beginn des Jahres vom Bezirksamt Neukölln finanziert. Termine und Orte finden sie hier.

  

Lieber Max Althoff, der Schillerkiez ist seit 2016 (wieder) Milieuschutzgebiet. Dennoch hast du in den letzten drei Jahren über 500 Menschen mit Mietproblemen beraten. Was bedeutet der Milieuschutz rechtlich denn genau für die Mieterschaft?

Rechte direkt können MieterInnen aus dem Milieuschutz leider gar nicht ableiten, weil der Milieuschutz kein Mieterschutzinstrument ist, sondern ein Instrument der Stadtplanung. Mieterhöhungen finden in Milieuschutzgebieten also genauso statt, wie in anderen. Was noch am meisten Einfluss haben kann, ist das Verbot von Luxussanierungen – dazu gibt es Kriterien vom Bezirksamt. Das ist z.B. der Anbau von zweiten Balkonen, Fußbodenheizung oder Fassadendämmungen über dem Mindestmaß. Allerdings ist vieles dennoch Auslegungssache, z.B. Fahrstühle. Das Bezirksamt schreibt grundsätzlich immer die Mieterschaft des jeweiligen Hauses an, wenn EigentümerInnen Modernisierungen vornehmen wollen und informiert ob sie genehmigt wurden. Das sorgt zumindest für wichtige Transparenz. Ansonsten gibt es als effektives Instrument natürlich das Vorkaufsrecht des Bezirks, das in den letzten Jahren auch zunehmend genutzt wurde.

  

60% der Mieterhöhungen, die du in deiner Beratung im Schillerkiez mitbekommen hast, sind wenigstens teilweise unzulässig. Was bedeutet das und wie ist das möglich? Welche Sanktionen erwartet die VermieterInnen?

Oft gibt der Mietspiegel einfach nicht die Höhe der Miete her, die verlangt wird. Sofern der Mietspiegel es zulässt, kann eine Erhöhung alle drei Jahre erfolgen und es darf in diesem Zeitraum insgesamt nicht über 15% erhöht werden. Es darf also die „ortsübliche Vergleichsmiete“ genommen werden, die im Mietspiegel ausgewiesen wird. Und diese wird leider nur nach den Mieten berechnet, die in den letzten vier Jahren neu abgeschlossen wurden oder sich geändert haben. Das ist also ein Mieterhöhungsspiegel. Da Neuvermietungen in Berlin so wahnsinnig hoch sind und das Land nicht in der Lage ist selbst festzustellen, ob diese Neuvermietungen rechtskonform sind, steigt der Mietspiegel immer weiter.

In den einzelnen Mietspiegelfeldern gibt es immer einen Höchst- und einen Mindestwert, also eine Spannbreite. Baualtersklasse, Wohnlage und Wohnungsgröße spielen eine Rolle, die Kriterien die sich im Gebäude und in der Wohnung befinden allerdings noch mehr (z.B. Einbauküche, Parkett, Stuck oder Zustand des Treppenhauses). Viele VermieterInnen berufen sich darauf, dass formell jede Mieterhöhung im Rahmen der Spanne zulässig ist, so verlangen sie natürlich das Maximum. Ob das die individuelle Wohnung allerdings wirklich hergibt, das muss der Mieter wissen bzw. einschätzen und ggf. einklagen. Wenn man gutgläubig unterschreibt und zustimmt, hat man ein Problem.

Bei einem Fall der Mieterhöhung sollte man sich immer beraten lassen, bevor man zu irgendetwas zustimmt! Wenn man diese Zustimmung nämlich nicht gibt muss der/die VermieterIn vor Gericht gehen und die Zustimmung einklagen – und da wird dann auf die Details geachtet. Es gibt allerdings keinerlei Sanktionen für den Versuch die Miete unrechtmäßig anzuheben. Der Vermieter kann es also immer und in jeder Höhe versuchen – sobald der Mieter zustimmt ist es eine Vereinbarung. Die einzige Sanktion, die auf einen Vermieter zukommen kann wären die Prozesskosten bei verlorenem Gerichtsurteil. Das ist natürlich kein geeignetes Sanktionsinstrument.

 

Wie ist die Mieterschaft denn im Stande, diese Kriterien so genau einzuschätzen?

Da gibt es ein ganz gutes Tool auf Seiten der Senatsverwaltung. Mit genauer Adresse kann man sich durch viele Kriterien durchklicken und bekommt ziemlich genau gesagt, wo sich die persönliche Wohnung in der Spanne des Mietspiegels befindet. Das habe ich auch oft mit Ratsuchenden zusammen gemacht, falls Fragen auftauchen. Es sollte am besten jede/r MieterIn in Berlin wissen, dass es das gibt. Denn aufgrund der Unklarheiten kommt auch diese hohe Anzahl an unzulässigen Mieterhöhungen zustande.  

 

Auch die Nachfragen bezüglich der Mietpreisbremse sind deutlich gestiegen. Gab es im Schillerkiez mittlerweile erfolgreiche Anwendungen der Mietpreisbremse? In welchen finanziellen Dimensionen können Mieten damit reduziert werden?

Ja klar, es gab auch schon im Schillerkiez erfolgreiche Anwendungen der Mietpreisbremse. 2015 ist sie gesetzlich eingeführt worden und im Jahr 2016 kam in der Beratung eigentlich noch gar nichts dazu. Sie ist ja auch pressetechnisch zerrissen worden, sodass viele den Eindruck bekommen haben „das Ding funktioniert gar nicht!“. Und in der Tat ist es so, dass diese Breitenwirkung nicht eintritt, da es eben keinen Anreiz für VermieterInnen gibt, sich daran zu halten. Denn das Problem der Mietpreisbremse ist, dass das reguläre Nicht-Einhalten der Mietpreisbremse für EigentümerInnen konsequenzlos ist. Erst wenn der/die MieterIn rügt, muss man sich darüber streiten. Aber im Einzelfall funktioniert das wunderbar. Wir hatten gerade einen Fall, das war allerdings in Kreuzberg, wo wir die Miete im Monat um 650€ gesenkt haben. Hier im Kiez passiert das genauso. Fälle mit 300€ monatlicher Senkung hatten wir hier auch schon.

  

Wer vertritt diejenigen KiezbewohnerInnen vor Gericht, die sich privat keinen Anwalt leisten können und nicht rechtsschutzversichert sind? An welche Stellen vermittelst du weiter?

Grundsätzlich empfehle ich alle Ratsuchenden an Mietervereinigungen mit Rechtsschutz weiter. Allerdings ist es leider im Falle des akuten Problems schon zu spät dafür. Dazu muss man auch sagen, dass die Mietervereinigungen keinen außergerichtlichen Rechtsschutz bieten – aber im Falle eines Prozesses ist er außerordentlich wichtig. Wenn Leute ein akutes Problem haben können sie eine Klage entweder riskieren, wenn die Chancen gut stehen und sie gewinnen müssen sie ja nichts bezahlen. Oder sie beantragen Prozesskostenhilfe. Dazu muss die Klage Aussicht auf Erfolg haben und sie müssen bezüglich ihrer Einkommensverhältnisse als förderbedürftig eingestuft werden. Ansonsten kann man auch sehen, ob man sich außergerichtlich einigen kann. Wenn man eine nicht gerechtfertigte Mieterhöhung bekommt, reicht es manchmal auch einfach nicht zuzustimmen. Der Vermieter ist häufig professionell genug keinen Blödsinn einzuklagen – außer es ist streitig. Nicht alles regelt sich zwingend immer erst vor Gericht. Menschen mit multiplen Problemen, z.B. mit diversen Schulden, Mietproblemen oder drohender Obdachlosigkeit, können von der Bürgerhilfe Unterstützung erhalten. Sie steht als Kommunikationshilfe für Ämter und Vermieter zur Verfügung, wenn Menschen aus verschiedensten Gründen dazu nicht in der Lage sind.

 

Das Gespräch führten RA Max Althoff und Kiezredakteurin Alina Schütze im März 2019 im Warthe-Mahl.

 

Veranstaltungstipp

Am 6. April findet die große Berliner Demo gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn statt.